Įvadas

Šio darbo tikslas yra nustatyti trijų kambarių buto, esančio Ateities g., Ignalinos mieste, rinkos vertę. Rinkos vertė bus nustatinėjama:

naudojimo pajamų vertės;

atkuriamosios vertės metodais.

Objektas neturi jam priskirto žemės sklypo, todėl, nustatinėjant vertę, į žemės sklypo vertę nebus atsižvelgiama. Nustatant objekto vertę yra remiamasi vertinamojo turto išsidėstymo ir aplinkos aprašymu bei turto teisine-technine charakteristika.

Nekilnojamojo turto vertės nustatymas pirmiausia bus vykdomas naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodu. Šis metodas taikomas nekilnojamajam turtui, kuris yra skirtas gauti pelną (pvz., išnuomojant), t.y. jei į vertinamą nekilnojamojo turto objektą žiūrima kaip į pelno objektą, kurio vertė apibrėžiama ilgą laiką gaunamomis pajamomis.

Pirmiausia bus nustatinėjama kapitalizacijos norma, objekto naudojimo pajamų vertė, taikant multiplikatorių koeficientą, kapitalizuojant grynąsias pajamas pagal laiko ir amžiną rentą.

Šiame darbe bus atkreipiamas dėmesys į nuompinigių mokėjimo būdo įtaką naudojimo pajamų vertės dydžiui (kai nuompinigiai mokami už metus, mėnesį ar ketvirtį, už praėjusį laikotarpį ar avansu laikotarpio pradžioje). Be to bus atkreipiamas dėmesys į “Over-rented” ir “Under-rented” objektus su vertės apsaugojimo sąlygomis.

Taip pat bus nagrinėjamos pakopinės nuomos sutartys (“Sandwich”), multiplikatorių skirtumo būdas, dalinio diskontavimo būdas bei nagrinėjama šių pakopinių sutarčių įtaka naudojimo pajamų vertei. Vertinamojo objekto naudojimo pajamų vertei nustatyti bus pritaikyti “Term and Reversion” bei “Hardcore” modeliai.

Atkuriamosios vertės metodas tinka tokiam turtui, kuris yra neskirtas pelnui gauti. Vertinamojo objekto atkuriamoji vertė turėtų būti nustatoma remiantis Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimu “Dėl privalomo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1 d.”. Darbe šis metodas nevertintas.

Darbe taip pat nagrinėjams vertinamo objekto nusidėvėjimo kitimas dviem atvejais, skaičiuojant matematiniais ir empiriniais nusidėvėjimo metodais.

Darbo pabaigoje pateikiamos išvados apie kiekvieną vertinimo būdą atskirai ir pateikiama išvada, kuri vertė atitinka vietos rinkos vertę.

1. BENDROJI DALIS

1.1 Vertinimo užsakovas, tikslas ir objektas

Nekilnojamojo turto vertinimas atliktas ir vertinimo ataskaita parengta pagal turto savininko (ės) ....................., a.k.................... prašymą dėl nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo.

Vertinamas objektas – gyvenamos patalpos.

Vertinimo tikslas: nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas.

1.2 Turto vertintojai

Turtą įvertino ir ataskaitą parengė buvęs VGTU NTVV mt-5 gr. studentas.

1.3 Vertinimo data

Nekilnojamasis turtas vertintojų apžiūrėtas 2006 05 01 d., dalyvaujant vertinamų patalpų savininkui (ei) ............................ Turto apžiūros metu užfiksuotos vertinamo turto kokybės charakteristikos ir patalpų fizinė būklė.

Nekilnojamojo turto vertė nustatyta pagal turto apžiūrėjimo 2006 05 01 būklę.

1.4 Vertinimo metodai

Vertinimo tikslas - nekilnojamojo turto (nuomojamų gyvenamųjų patalpų) rinkos vertės nustatymas. Vertinimas vykdomas vadovaujantis Europos turto vertinimo standartais ir LR Vyriausybės patvirtinta turto vertinimo metodika, administracinių patalpų rinkos vertei nustatyti naudojo palyginamosios vertės metodą ir naudojimo pajamų vertės nustatymo metodus.

Nustatydami vertinamų patalpų vertę, vertintojai atsižvelgė į:

vertinamų patalpų lokalizacijos privalumus ir trūkumus;
vertinamų patalpų fizinį amžių ir būklę;
nuomos tarifus ir sąlygas Ignalinos mieste (duomenys gauti ir apdoroti Internt’o pagalba);
administracinių, verslo patalpų paklausą ir pasiūlą Ignalinos mieste (naudotasi Internet’u);
kitus turto vertę įtakojančius faktorius ir aplinkybes.

1.5 Informaciniai šaltiniai ir dokumentai

Nustatydami turto vertę vertintojai naudojasi:

v Kadastrinių matavimų byla Nr. ...........;

v Vertinamo turto natūriniais stebėjimais;

v Metodologiniais šaltiniais bei literatūra:

1) S.Raslanas „Statinių ir verslo pastatų vertinimas“, Vilnius 2004 m

2) Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 02 14 nutarimu Nr. 244 patvirtinta turto vertinimo metodika (Valstybės žinios, 1996, Nr. 16-426);

3)1999 m. gegužės 25 d. Nr. VIII-1202 LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas;

4) Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimu “Dėl privalomojo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1d.” ( Valstybės žinios, 2003, Nr. 102-4608).

2. Vertinamo turto aprašymas

2.1 Vertinamo turto vietos ir aplinkos aprašymas

Vertinamas butas yra Ignalinoje.

Vertinamas butas yra geroje susisiekimui vietoje, miesto centre. Netoli yra Ignalinos savivaldybė, paštas, parduotuvės, vaistinės, buitinės technikos remonto dirbtuvėlės, kirpykla. Vaikų darželiai, mokykla ir t.t. Prie vertinamojo objekto yra patogus privažiavimas. Gražus reljefas, netoliese ežeras Paplovinis. Prie pastato yra vaikų žaidimo aikštelė, smėlio dėžės. Netoliese yra giraitė.

Bute yra įrengtas name esančiame šalia Ateities gatvės, kurioje vyksta nuolatinis automobilių eismas. Butas yra nėra triukšmingoje vietoje. Šalia jau įsikūrę ir tebestatomi, verslo, administracinės paskirties pastatai. Vadinasi, objektas yra tinkamas ir palankus verslo, administracinei veiklai vykdyti.

1pav. Vertinamo objekto vieta Ignalinos miesto plane.

2.2 Turto teisinė-techninė charakteristika

Vertinamas butas nėra areštuotas teismo nutarimu ar įkeistas. Taip pat už šį objektą nėra jokių įsiskolinimų. Objektas yra pilnai išpirktas, buto nuosavybė yra perduota savininkui pagal buto pirkimo sutartį. Vertinamas butas yra apdraustas draudimo bendrovėje.

Vertinamas objektas yra penkių aukštų mūriniame, su rūsiu ir šiluminiu mazgu name, pirmame aukšte, pirmoje laiptinėje. Name 21 butas, po keturis kiekviename aukšte. Namas yra sublokuotas dar su dviem tokio pat tipo namais. Namas pastatytas iš plytų mūro, stogas - sutapdintas. Įvažiavimas į kiemą yra iš pagrindinės gatvės. Butas priklauso seniūnijai (jinai jį adminstruoja), gyventojų savininkų bendrija dar nesusikūrusi. Namas, kuriame yra vertinamas butas, pastatytas 1981 metais.

Trijų kambarių buto plotas yra 62,24 m² ploto; Iš jų gyvenamųjų kambarių plotas – 38,78m², pagalbinių – 23,46 m² , lodžija – 4,40 m^2. Rūsys (4,10 m²)

Buto ir jam priklausančių patalpų eksplikacija:

Koridorius (10,70 m²), kambarys (16,15 m²), ), kambarys (12,93 m²), kambarys (9,70 m²), virtuvė (9,31 m²), vonia (2,55m²).ir tualetas (0,90m²).

Buto patogumai:

- vandentiekis: yra

- kanalizacija: yra

- centrinis šildymas: yra

- karštas vanduo: yra

- dujinė viryklė: yra

- apšildymo plotas: 62,24 m²

Taip pat pasirašyti visi teisiniai dokumentai (sudarytos sutartys) su aptarnaujančiomis įmonėmis dėl vandentiekio, dujų, elektros, telekomunikacinių linijų, bei šilumos tiekimo.

Buto interjeras:

Grindys: linoleumas

Sienos: dažai.

Lubos: dažai.

Durys: vidinės - medžio drožlių plokščių, lauko padidinto stiprumo (seifinės).

Langai: plastikiniai.

3. Turto vertės nustatymas

3.1 Turto vertės nustatymas naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodu

Naudojimo pajamų metodas taikomas nekilnojamajam turtui, kuris yra skirtas gauti pelną – dažniausiai išnuomojant, arba yra naudojamas gamybos ir patarnavimo, paslaugų tikslams. Naudojimo pajamų metodas taikytinas tais atvejais, jei nekilnojamojo turto rinka į esamą objektą žiūri kaip į pelno objektą. Tokių pastatų vertė iš esmės apibrėžiama ilgą laiką gaunamu pelnu (pajamomis). Tokių pastatų pirkėjams svarbiausia investuoto kapitalo pelningumas ir jo atsipirkimo laikas.

Vertinamas trijų kambarių butas, esantis Ateities gatvėje, Ignalinoje galėtų būti išnuomotas kaip gyvenamos, biuro arba administracinės patalpos. Todėl palanku šio objekto vertę nustatyti naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodu, nes tokių objektų vertė iš esmės apibrėžiama ilgą laiką gaunamu pelnu (pajamomis).

Skaičiavimuose naudosime trijų kambarių butą, kurio nuomojamas plotas – 62,24 m², butas išnuomojamas geros būklės, be baldų ar kitų papildomų įrengimų. Namas, kuriame yra šis butas pastatytas 1983 metais. Mūrinių namų naudojimo trukmė yra apie šimtą metų. Pastate nėra jokių pažeidimų ar defektų, todėl galime daryti prielaidą, kad objekto likusi naudojimo trukmė (n) yra apie 75 metus.

Trijų kambarių buto bendrąsias pajamas (BP) sudaro visos įplaukos, kurios gaunamos ilgą laiką iš objekto naudojimo, t.y. nuomojimo, jį tinkamai tvarkant. Daroma prielaida, kad nuomininkas moka už nuomą kas mėnesį. Nuomininkas nesinaudoja nuomotojo perstatymo, įrengimo paslaugomis. Nuomininkas visa tai atlieka savo lėšomis pagal sutartį, sutardami pasibaigus nuomai palikti tokios pat būklės, kaip prieš nuomą, įvertinus nusidėvėjimą. Nuomotojas nuomininkui neteikia jokių kitų paslaugų, buto eksploatacijos išlaidos (mokesčiai už vandenį, elektrą, dujas, laiptų, koridorių apšvietimą, gatvių valymą, šiukšlių įvežimą, telefoną, internetą, centrinį šildymą ir kt.) neįtraukiamos į nuomos mokestį, jos pagal nuomos sutartį perkeliamos tiesiogiai mokėti nuomininkams. Kosmetinių remontų išlaidos nėra įtraukiamos į nuomos mokestį.

Nuomos mokestis yra nustatomas pagal toje vietovėje būdingą nuomos rinką. Toje vietovėje yra keletas išnuomotų objektų panašių pagal paskirtį, padėtį, amžių ir dydį. Tokiu būdu nustatyta, kad vertinamo objekto nuomos mokestis mėnesiui optimistiniu atveju sudarytų 20 lt/m², pesimistiniu - 17 lt/m².

Nekilnojamojo turto naudojimo išlaidas sudaro valdymo, eksploatacijos, priežiūros bei nuomos netekimo rizika, tai yra tokios išlaidos, kurios atsiranda ilgą laiką naudojant nekilnojamą turtą. Yra sunku nustatyto vertinamam objektui tenkančias naudojimo išlaidas. Todėl yra naudojamos procentinės išlaidų išraiškos, kurios yra nustatomos atsižvelgiant į objektą, jo vietą, paskirtį ir kitus analogiškus objektus, jų naudojimo išlaidas.

Valdymo išlaidos - tai žemės sklypui ir jo statybos objektui reikalingos darbo jėgos ir įrengimų valdymo bei jų kontrolės išlaidos, taip pat ir asmeninės savininko administracinio darbo išlaidos. Šiuo atveju į naudojimo išlaidas įtraukiame asmenines savininko administracinio naudojimo išlaidas, jos sudaro 2% nuo bendrųjų pajamų.

Eksploatacijos išlaidos pagal sutartį yra perkeltos tiesiogiai mokėti nuomininkui.

Priežiūros išlaidos - tai išlaidos, kurias reikia išleisti eksploatacijos metu, kad nekilnojamasis turtas dar būtų naudojamas, pašalinant pažeidimus, atsiradusius dėl nusidėvėjimo, senėjimo ir atmosferos poveikio. Į priežiūros išlaidas įskaičiuojamos išlaidos tenkančios objekto fasado priežiūrai ir remontui. Jos sudaro – 6,1% nuo bendrųjų pajamų.

Nuomos netekimo rizika - tai pajamų sumažėjimo rizika, kuri atsiranda dėl nuomininkų skolų ir patalpų, skirtų nuomai, tuščio stovėjimo. Nuomos netekimo rizikos išlaidos sudaro 2% nuo bendrųjų pajamų.

Taigi iš viso naudojimo išlaidos vertinamam objektui sudaro – 10,1% nuo bendrųjų pajamų.

Vertinamas objektas be žemės sklypo.

3.1.1 Kapitalizacijos normos nustatymas

Skaičiuojant objekto naudojimo vertę, kapitalizacijos dydis atlieka lemiamą vaidmenį. Kuo mažesnė kapitalizacijos norma, tuo didesnis multiplikatorius ir taip pat pastato naudojimo vertė.

Turint patikimą rinkos informaciją nekilnojamojo turto kapitalizacijos normą galima apskaičiuoti pagal:

1. Sumavimo metodą;

2. Pardavimų palyginimo metodą;

3. Bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodą;

4. Investicijų grupės metodą;

5. Skolų padengimo koeficiento metodą;

6. Metodų, pagrįstų aktyvo vertės pokyčių, koregavimu.

Kokią kapitalizacijos normą reikia paimti kapitalizuojant grynąsias pajamas, atsižvelgiama į vertinimo momentu vyraujančius santykius vietinėje nekilnojamojo turto rinkoje, į objekto paskirtį ir kitus faktorius. Taip pat atsižvelgiama į pastato rūšį, jo likusią naudojimo trukmę, paklausos-pasiūlos santykį, įvertinant riziką ir kitus faktorius. Daroma prielaida, kad vertinamo 3 kambarių buto kapitalizacijos norma sudaro 16%.

3.1.1.1 Sumavimo metodas

Sumavimo metodu kapitalizacijos norma nustatoma pagal berizikines palūkanų normas. Berizikinė palūkanų norma, tai norma grindžiama vyriausybinių ilgalaikių vertybinių popierių pelningumo dydžiu arba pelningiausių šalies bankų palūkanų dydžiu. Prie berizikinės normos pridedami priedai, kurie susiję su vertinamo nekilnojamojo turto ypatybėmis. Šis metodas grindžiamas pelningumo ir galimų alternatyvių investicijų sugretinimu. Šio metodo esmė – tai pirmojo kapitalizacijos normos dėmens palaipsnio sumavimo būdas, kurio pagrindu imama berizikinė palūkanų norma ir prie jos pridedamos įvairūs rizikos veiksnių priedai. Šis metodas išreiškiamas formule:

;

čia: p_b – bazinė norma (imama bazinė ar

mažiausiai rizikinga palūkanų norma);

y_i – i-tasis periodas.

Jei nekilnojamojo turto kapitalizacijos normai norima taikyti berizikinę palūkanų normą, pirmiausiai reikėtų ją padidinti priedais mažinant nekilnojamojo turto vertę:

priedu dėl pastato nusidėvėjimo,

priedu dėl pastato priežiūros,

priedas dėl sunkesnio objekto pardavimo vėliau (rizikos priedas).

Be to, šį procentą reikia sumažinti dėl infliacijos, nes nekilnojamasis turtas, priešngai investicijoms, pinigų rinkoje gerai apsaugotas nuo infliacijos.

	Priedai, y_i %
Berizikinė norma, p_b Rizikos priedas Pastato nusidėvėjimas Pastato priežiūros išlaidos Infliacijos įtaka Atkūrimo kaštų pabrangimas	9,0 5,0 3,0 2,0 -2,5 -2,0
Kapitalizacijos norma	14,5 %

3.1.1.2 Pardavimų palyginimo metodas

Pardavimų palyginimo metodas - tai svarbiausias bei korektiškiausias iš visų metodų, taikomų kapitalizacijos normai nustatyti ir pripažįstamas geriausiu. Turintis informacijos, racionalus investuotojas atsižvelgia į visas nekilnojamojo turto pirkimo pasekmes. Kaina, kurią moka investuotojas, parodo jo keliamus reiaklavimus ekonominiams rodikliams to objekto, į kurį yra investuojama. Tarp šių reikalavimų yra ir kapitalizacijos norma. Galima daug spėlioti, kas gali atsitikti su įgytu turtu per numatomą nekilnojamojo turto naudojimo laikotarpį. Kapitalizacijos norma padeda išvengti to, tik reikia patikimos ir išsamios informacijos apie dabartinius ir buvusius lyginamųjų objektų pardavimus ir nuomos mokesčius. Būtina sąlyga – išsivysčiusi ir informatyvi rinka. Šio metodo korektiškumas yra tas, kad turi būti maksimalus vertinamojo objekto sutapimas su lyginamuoju objektu pagal:

pajamų ir išlaidų nustatymo metodus;

finansavimo išlaidas;

maksimalaus ir geriausio panaudojimo būdą.

Taip pat turi būti laikomasi tokių sąlygų:

vietovė, kurioje yra vertinamas objektas, ir jo įrengimas iš principo turi nesiskirti nuo lyginamųjų objektų,

valdymo kokybė turi atitikti reikalaujamą lygį.

Kapitalizacijos normą pagal pardavimų palyginimo metodą galima būtų surasti pagal formulę:

;

čia : r – kapitalizacijos norma;

GP – nekilnojamojo turto grynosios pajamos;

PK – nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo kaina.

Objekto nuomojamas plotas – 62,24 m², naudojimo išlaidos sudaro 10,1% metinių bendrųjų pajamų, nuomos kaina – 20 Lt. Taigi ieškome vertinamo objekto kapitalizacijos normos, kai vertinamo objekto grynosios pajamos per metus sudaro:

GP = BP_met– NI = 14938 Lt – 1509 Lt = 13429 Lt;

BP_met= 62,24 m²* 20 Lt/m² * 12 = 14938 Lt; NI = 14938 * 0,101 = 1509 Lt;

Pries menesi gretimame mane buvo parduotas butas. Lyginamasis butas parduotas uz 1400 Lt/m² . Tačiau šis kainos pasirinkimas nėra identiškas vertinamajam butui.

Tada kapitalizacijos norma lygi:

r = (13429* 100) / 86800 = 15,47 %;

Taigi jei objekto pirkimo-pardavimo kaina 86800 Lt, tai kapitalizacijos norma 15,47%.

Šis metodas taikomas tik apytiksliai nustatyti kapitalizacijos normas. Kapitalizacijos normos gali būti tiksliau nustatomos tik pakeitus pajamų vertės metodą ir pagal iteracijas. Kapitalizacijos normos dydis nustatomas pagal šią formulę:

r = 100 × GP/PK − 100 (q − 1)/(qⁿ − 1) × PV/PK,

čia: r − kapitalizavimo norma,

GP − nekilnojamojo turto grynosios pajamos,

PK − nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo kaina, q = 1 + r/100,

n − likusi pastato naudojimo trukmė,

PV - pastato vertė (pirkimo kaina).

Pagal grynųjų pajamų ir pirkimo-pardavimo kainos santykį gaunama apytikslė kapitalizacijos normos reikšmė – r. Šią reikšmę dar reikia sumažinti antruoju lygties nariu.

Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo kaina 81000 Lt, metinės grynosios pajamos 13429 Lt, objekto vertė 86800 Lt, likusi pastato naudojimo trukmė 75 metai. Apytikslė kapitalizacijos norma:

;

Vertinimas būtų patikimesnis, jei nustatnt kapitalizacijos normą, būtų naudojami keli lyginamieji objektai, kurie turi turėti palyginamas kapitalizacijos normas. Duomenys apie parduotus objektus, analogiškus vertinamam objektui gaunami iš rinkos analizės. Tačiau, jei kapitalizacijos norma žymiai skiriasi, ją reikia atmesti.

3.1.1.3 Bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodas

Bendrųjų pajamų kapitalizatorius taikomas, kai išsami informacija apie lyginamąjį objektą yra neprieinama, bet yra duomenų apie nekilnojamojo turto bendrąsias pajamas ir naudojimo išlaidas. Tokiu atveju kapitalizacijos norma nustatoma pagal bendrųjų pajamų multiplikatorių ir naudojimo išlaidų koeficientą.

;

čia: k_i – naudojimo išlaidų koeficientas; M_b – bendrųjų pajamų multiplikatorius, NI – naudojimo išlaidos, BP – bendrosios pajamos.

Bendrųjų pajamų multiplikatorius (M_b) parodo pirkimo-pardavimo kainos ir metinių bendrųjų pajamų santykį.

Taigi, kai nuoma yra 20 Lt/m², tada metinės bendrosios pajamos sudaro:

20 Lt/m² * 62,24 m² * 12 = 14938 Lt.

Naudojimo išlaidos sudaro 10,1 % nuo bendrųjų pajamų, t.y. 1509 Lt. Tada naudojimo išlaidų koeficientas yra:

. Kai pirkimo-pardavimo kaina – 81000 Lt, tai bendrųjų pajamų multiplikatorius – 81000/14938 = 5,42. Tada kapitalizacijos norma bus lygi:

;

3.1.1.4 Investicijų grupės metodas

Investicijų grupės metodas taikomas tada, kai nekilnojamojo turto nuosavybę sudaro nuosavasis ir skolintasis kapitalas, t.y. kai įsigyjant nekilnojamąjį turtą yra naudojamos skolintos lėšos. Tokiu atveju kapitlizacijos norma turi atsižvelgti ir į nuosavojo ir į skolinto kapitalo dalis. Jos pateikiamos kaip tam tikros kapitalizacijos normos. Kapitalizacijos norma turi tenkinti ir nuosavojo kapitalo savininkus, ir kreditorius. Ji yra nustatoma kaip vidutinis svertinis dydis, įvertinantis nuosavojo ir skolinto kapitalo procentinį santykį nuosavybės vertėje.

;

čia: k – skolinto kapitalo dalis;

r_n – nuosavo kapitalo kapitalizacijos norma;

r_s – skolinto kapitalo kapitalizacijos norma.

Nekilnojamojo turto investicijoje kredito dalis sudaro 80%, hipotekinių palūkanų norma – 13%, kapitalizacijos norma nuosavam kapitalui – 20%. Tada nekilnojamojo turto kapitalizacijos norma yra:

Taigi, kapitalizacijos norma sudaro 14,4 %.

Pagal sumavimo metodą gaunama kapitalizacijos norma – 14,5 %, pardavimų palyginimo metodą – 16,57 %, bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodą – 16,43 %, investicijų grupės metodą – 14,4 %. Tačiau pardavimų palyginimo metodas ir bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodas yra svarbiausi ir korektiškiausi iš visų metodų. Tokiu atveju tolesniems skaičiavimams priimama 16 % kapitalizacijos norma.

3.1.2 Naudojimo pajamų vertės nustatymas, kapitalizuojant grynąsias pajamas pagal laiko ir amžiną rentą

Pajamų kapitalizavimo metodu vertinant nekilnojamąjį turtą yra naudojamos jo duodamos pajamos. Apskaičiuota nekilnojamojo turto vertė pagal savo prigimtį rodo daugiau ar mažiau grubų įvertinimą. Nekilnojamojo turto grynosios pajamos traktuojamos kaip amžinosios rentos metinė suma. Renta - pajamos, reguliariai gaunamos be darbinės veiklos iš kapitalo, žemės, akcijų, kitokio turto. Dabartinė nekilnojamojo turto naudojimo vertė (grynoji) apskaičiuojama pagal grynąsias pajamas remiantis šiomis formulėmis :

NV = GP x M

NV = GP x 100/r

čia: NV - nekilnojamojo turto naudojimo vertė,

GP - nekilnojamojo turto naudojimo metinės grynosios pajamos,

r - kapitalizacijos norma (procentinė išraiška),

M - grynųjų pajamų multiplikatorius.

Grynųjų pajamų multiplikatorius apskaičiuojamas pagal tokią formulę:

;

čia: q - kapitalizacijos faktorius (1+r/100);

n - laikas (likusi pastato naudojimo trukmė).

Taigi, reikia nustatyti 62,24 m² nuomojamo komerciniams tikslams trijų kambarių buto naudojimo pajamų vertę. Namo, kuriame yra vertinamas objektas, likusi naudojimo likusi naudojimo trukmė yra 75 metai (n = 75), nuomos mokestis sudaro – 20 Lt/m², kapitalizacijos norma - 16 % (r = 16).

Skaičiuojama objekto pajamų vertė pagal pateiktą formulę:

Bendrosios pajamos per metus (BP)	BP = 20 Lt/m²* 62,24 m² * 12 mėn.	= 14938 Lt
Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (2 %) Priežiūros (6,1 %) Nuomos netekimo rizika (2 %)	= 14938 * 0,02 = 299 Lt = 14938 * 0,061 = 911 Lt = 14938 * 0,02 = 299 Lt	= 1509 Lt
Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI)	= 14938 – 1509	= 13429 Lt
*X multiplikatorius M=6,25**	= 13429 * 6,25	= 83931 Lt
Objekto naudojimo pajamų vertė		83930 Lt

* Multiplikatoriaus vertė apskaičiuojama pagal formulę ir jis yra lygus:

, kai n = 75, r = 16%.

Tačiau jei likusi naudojimo trukmė yra labai ilga, kaip yra šiuo atveju (n = 75 metai), tai taikoma pateikta formulė, pagal kurią objekto naudojimo pajamų vertė nustatoma pagal amžiną rentą ir yra:

NV = 13429 * 100 /16 = 83931 Lt;

Kaip pastebime, rezultatų skirtumas skaičiuojant abiem formulėmis yra labai nedidelis. Dėl to galima daryti išvadą, kad ilga vertinamo objekto likusi naudojimo trukmė ir aukšta kapitalizacijos norma, skaičiuojant naudojimo pajamų vertę pagal laiko rentą, neturi didelės reikšmės

3.1.3 Objekto naudojimo pajamų vertės nustatymas, taikant multiplikatorių koeficientą

Vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė nustatoma remiantis multiplikatoriumi, kuris priklauso nuo kapitalizacijos normos ir likusios objekto naudojimo trukmės.

Nustatant pastato naudojimo pajamų vertę, atsižvelgiama į pastato vertės sumažėjimą ar nusidėvėjimą, taikant multiplikatorių koeficientą. Remiantis naudojimo pajamų verte, kuri gaunama neatsižvelgus į likusią naudojimo trukmę, amžinai kapitalizuojant grynąsias pajamas, pastato vertė sumažinama nusidėvėjimo suma. Tai įvyksta taikant multiplikatorių koeficientą, kuris lygus:

;

čia: M_n – multiplikatorius, esant likusiai naudojimo trukmei;

M_VNT– multiplikatorius, esant visai naudojimo trukmei;

N – pastato nusidėvėjimas.

Tada pastato vertės sumažėjimas apskaičiuojamas pagal formulę:

;

Kai amžinai kapitalizuojamos grynosios pajamos sudaro 13429 Lt, kapitalizacijos norma – 16%, nuomos mokestis 20 lt/m², pastato likusi naudojimo trukmė sakykime dabar sudarytų 20 metu. Tuomet multiplikatorių koeficientas apskaičiuojamas:

;

Objekto nusidėvėjimas: 100 – 94,9 = 5,1 %;

Nusidėvėjimas sudaro: 83930 * 0,051 = 4280 Lt;

Tada objekto vertė įvertinus nusidėvėjimą sudaro: 83930 – 4280 = 79650 Lt.

3.1.4 Nuompinigių mokėjimo modelio įtaka naudojimo pajamų vertės dydžiui

Praktikoje taikomi multiplikatoriai, taikant paklaidą, kad už vertinamą objektą gaunamos pajamos kiekvienų metų pabaigoje. Tuo tarpu faktiškai nuomos mokesčiai numatomi kaip avansais pirmąją mėnesio savaitę. Šiuo atveju taikoma tokia formulė, kurią pritaikius multiplikatorius padidėja.

;

čia: q – kapitalizacijos faktorius;

n – likusi naudojimo trukmė;

r – kapitalizacijos norma.

Naudojimo pajamų vertės metodas neįvertina to fakto, kad už nekilnojamąjį turtą pajamos gaunamos iš anksto kiekvieno mėnesio pradžioje, o ne visos pajamos už metus kiekvienų metų pradžioje. Pajamos negaunamos visu jų dydžiu metų pradžioje. Todėl norint naudojimo pajamų vertės metodą padaryti realistiškesnį, reikėtų kapitalizuoti iš anksto mokamas grynąsias pajamas. Kapitalizacijos faktorius priklausomai nuo nuomos mokesčio mokėjimo, kai nuompinigiai bus sumokami:

kas mėnesį -

; kas ketvirtį -

;

kas metus -

Esant ilgesnei pastato likusiai naudojimo trukmei, priimtas nuompinigių mokėjimo modelis gali turėti įtakos naudojimo pajamų vertės dydžiui.

3.1.4.1 Nuomos mokesčio skaičiavimas, mokant už metus

Skaičiuojame nuomos mokestį mokamą metų pradžioje už praėjusius metus ir avansinį nuomos mokestį nuomos mokestį mokamą metų pradžioje.

	Nuomos mokestis metų pradžioje už praėjusius metus	Avansinis nuomos mokestis mokamas metų pradžioje
Objekto metinės grynosios pajamos	GP = 13429 Lt	GP = 13429 Lt
Likusi naudojimo trukmė	n = 75	n = 75
Kapitalizacijos norma	r =16	r = 16
Multiplikatorius	M₁ = 6,25	M₂ = 7,25
Kapitalizacijos faktorius	q =1,16	q = 1,16
	GP* M₁ =13429*6,25 =83931Lt	GP* M₂ =13429*7,25 =97360Lt
Naudojimo pajamų vertė	NV₁ = 83930 Lt	NV₁ = 97360 Lt

;

Kaip pastebime, objekto naudojimo pajamų vertė pagal nuomos mokestį gaunamą už metus metų pradžioje už praėjusius metus (83930 Lt) ir gaunamą avansinį nuomos mokestį metų pradžioje (97360 Lt) skiriasi. Naudojimo pajamų vertė pagal avansinį nuomos mokestį, mokamą metų pradžioje, yra didesnė 13430 Lt (97360 – 83930)

3.1.4.2 Nuomos mokesčio skaičiavimas, mokant už mėnesį

Nustatome nuomos mokestį mokamą mėnesio pradžioje už praėjusį mėnesį ir avansinį nuomos mokestį mokamą mėnesio pradžioje.

	Nuomos mokestis mėnesio pradžioje už praėjusį mėnesį	Avansinis nuomos mokestis mokamas mėnesio pradžioje
Objekto metinės grynosios pajamos	GP_mėn = 13429/12 = 1119 Lt	GP_mėn = 13429/12 = 1119 Lt
Likusi naudojimo trukmė	n = 75 metai = 900 mėn.	n = 75 metai = 900 mėn.
Kapitalizacijos norma	r = 16	r = 16
Multiplikatorius	M₁ = 75,19	M₂ = 76,19
Kapitalizacijos faktorius	q = 1,0133	q = 1,0133
	GP_mėnM₁=111975,19=84138 Lt	GP_mėn* M₂=1119*76,19=85257Lt
Naudojimo pajamų vertė	NV₁ = 84140 Lt	NV₁ = 85260 Lt

;

Kaip pastebime, naudojimo pajamų vertė pagal avansinį nuomos mokestį, mokamą mėnesio pradžioje, yra didesnė 1120 Lt (85260 Lt – 84140 Lt).

Skaičiavimo būdas, taikant avansinį nuomos mokesčio mėnesio pradžioje modelį yra artimiausias faktinėms nuomos sąlygoms.

3.1.4.3 Nuomos mokesčio skaičiavimas, mokant už ketvirtį

Nustatome nuomos mokestį mokamą ketvirčio pradžioje už praėjusį ketvirtį ir avansinį nuomos mokestį mokamą ketvirčio pradžioje.

	Nuomos mokestis ketvirčio pradžioje už praėjusį ketvirtį	Avansinis nuomos mokestis mokamas mėnesio pradžioje
Objekto metinės grynosios pajamos	GP_ketv.= 13429/4 = 3357Lt	GP_ketv. = 13429/4 = 3357Lt
Likusi naudojimo trukmė	n = 75*4 = 300 ketv.	n = 75*4 = 300 ketv.
Kapitalizacijos norma	r = 16	r = 16
Multiplikatorius	M₁ =24,9998	M₂ = 25,9998
Kapitalizacijos faktorius	q = 1,00175	q = 1,0175
	GP_ketvM₁=335725=83925 Lt	GP_ketv.M₂=335726=87282Lt
Naudojimo pajamų vertė	NV₁ =83920 Lt	NV₁ = 87280 Lt

;

Naudojimo pajamų vertė pagal avansinį nuomos mokestį, mokamą ketvirčio pradžioje, yra didesnė 3360 Lt ( 87280 - 83920 Lt).

Skaičiavimo rezultatai pagal pateiktus skaičiavimo modelius skiriasi. Praktikoje taikomas metinis mokėjimo būdas, kai mokama metų pradžioje už praėjusius metus. Taigi tokiu atveju, vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė yra lygi – 83930 Lt

Literatūra

· S.Raslanas „Statinių ir verslo pastatų vertinimas“, Vilnius 2004 m.

· 1999 m. gegužės 25 d. Nr. VIII-1202 LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas;

· Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimas “Dėl privalomojo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1d.” (VŽ, 2003, Nr. 102-4608).

· Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 02 14 nutarimu Nr. 244 „Turto vertinimo metodika“ (VŽ, 1996, Nr. 16-426).

motyvacija

2012 m. gegužės 31 d., ketvirtadienis

VALUATION OF THE REAL ESTATE (PREMICES)