Pastatų ūkio valymas (dalis)

I PASTATŲ ŪKIO VALDYMAS

1.1 Pastatų ūkio valdymo procesų koncepciniai pagrindai

Pastatų ūkio valdymas – tai plati veiklos sfera, apimanti visą pastato gyvavimo ciklą – pastato kūrimo idėją, projektavimą, statybą, eksploatavimą ir nugriovimą bei visų, su nekilnojamuoju turtu susijusių operacijų vykdymą (investavimo, nuomos ir t.t. vykdymą).

Visi pastatai susiję su daugeliu įmonių bei institucijų: šilumos tinklais, karšto ir šalto vandens tiekimo įmone, telekomunikacijų tinklais, buitinių šiukšlių išvežimo įmone, želdinius prižiūrinčia įmone, sanitarinio valymo įmone, kiemų ir važiuojamosios dalies dangas prižiūrinčia įmone ir kt. įmonėmis.

Viena iš labiausiai paplitusių koncepcijų pastatų ūkio valdymą nagrinėja keturiais požiūriais: erdvės (patalpų) administracinis, techninis ir kitų paslaugų valdymas.

Pastatų ūkio valdymą apibūdina daugelis kriterijų, jame dalyvauja daug suinteresuotų grupių turinčių skirtingus tikslus.

„Facilities Management“ – tiesioginio atitikmens lietuvių kalboje neturi

„Facilities Management“ atsirado JAV XX amžiaus viduryje.

Pastatų ūkio valdymo (PŪV) objektą įvairių šalių mokslininkai dažnai apibūdina nevienodai.

Vokietijos mokslininkų nuomone, PŪV objektą sudaro aplinka, infrastruktūra, pastatai, pastatuose esantys įrenginiai, įranga, baldai. Pagrindinis PŪV tikslas yra teikti užsakovui reikalingų paslaugų kompleksą, apimantį racionalų veiklos pastatuose planavimą ir įgyvendinimą, pritaikytą prie besikeičiančių poreikių siekiant gerų sąlygų efektyviai organizacijos veiklai planuoti, taip išsaugojant ir didinat nekilnojamojo turto vertę.

PŪV Institutas Didžiojoje Britanijoje akcentuoja daugiareikšmį pastatų vadybininkų vaidmenį. Jų pateikiamas apibrėžimas sieja atsakomybę aptarnaujant, priežiūrą ir plėtotės paslaugas, pradedant nekilnojamojo turto strategija, valdymu ir komunikacijų infrastruktūra, baigiant pastato priežiūra, administravimu ir sandorių valdymu.

PŪV gali būti apibūdinta kaip „infrastruktūrą, kuri teikia paramą žmonėms organizacijoje, besistengiantiems pasiekti organizacijos iškeltų tikslų“ tai priemonės, kurias gali naudoti žmonės, norintys atlikti tam tikras užduotis.

JAV pateikiamas apibrėžimas, kuriuo remiantis PŪV suvokiamas kaip praktinis fizinės darbo vietos derinimas su žmonėmis ir jų veikla organizacijoje. Siekiant tikslų įgyvendinimo panaudojami administravimo (valdymo), architektūros ir inžinerinių mokslų principai.

Didelė dalis apibrėžimų nusako tokius pastatų ūkio valdymo požymius:

Organizacinė struktūra – nusako PŪV kaip vientisą, sistemišką, koordinuotą, integruotą;

PŪV procesai turi būti dinamiški, pritaikyti besikeičiantiems poreikiams, lanksčiai reaguojantys į vykstančias tendencijas, kurios orientuojamos į ilgalaikę perspektyvą. Tai nenutrūkstamo kitimo procesai.

PŪV tikslai – pelno ir išlaidų planavimas, skaidrumas, vertės saugojimas, reikšmingų procesų apskaita, sėkmingas valdymas, potencialus ir racionalus naudojimas, išteklių apsauga;

PŪV valdytojų aktyvumas tai strateginis, taktinis, normatyvinis, lankstus, orientuotas į konkretų valdytoją, klientą.

Vienas iš pastatų ūkio valdymo principų skatina sutelkti dėmesį ne tik planuojant konkretų procesą, bet apimant šio proceso ruošimosi bei tobulinimosi etapus, atsižvelgiant į užsakovo poreikius.

       

1.2 Pastatų ūkio valdymo tikslų ir principų samprata

Valdant pastatų ūkį valdyme kaip ir bet kurios kitos veiklos sferą svarbu aiškiai iškelti siekiamus tikslus.

Valdymo veiksmų išeities tašką;

Kriterijų nustatymą;

Problemų analizę – veikiančią tikslo tarp pageidaujamo ir siekiamo rezultato kokybę.

Tikslas – siekimas norimojo rezultato. Jis pasireiškia įvertinant poreikius, motyvaciją. Pagrindinis dėmesys skiriamas, kad būtų pasiektas tikslas skiriamas pagrindinis dėmesys. Motyvas – vidinė būsena, skatinanti žmogaus veiklą siekiančią užsibrėžtų tikslų.

 Iš bet kokio motyvo išplaukia jo struktūra, jungianti:

• Poreikius, kuriuos žmogus nori patenkinti;
• Gerovę, leidžiančią tenkinti atitinkamus poreikius;
• Darbinę veiklą užtikrinančią sėkmę;
• Kainą arba materialines bei moralines sąnaudas atliekant šį darbą.(4)

Tikslas atlieka tokias pagrindines funkcijas:

• Iniciatyvos – esamo ir pageidaujamo būvio sulyginimas, skatinantis veiklą;
• Valdymo priemonių pasirinkimas;
• Sprendimų priėmimo kriterijų parinkimas;
• Koordinavimo – visų asmenų, dalyvaujančių priimant numatytų tikslų sprendimus, suvienijimas bei tarpusavio santykių palaikymas išvengiant konfliktinių veiksmų.
• Kontrolės - objektyvių grįžtamųjų ryšių analizė siekiant valdymo sistemos rezultatų

1.3 Pastatų ūkio valdymo tikslai ir uždaviniai

PŪV valdymo tikslai – tai planavimas, statyba, priežiūra bei rekonstravimas. Tai neatsiejama nuo rezultato naudingumo koeficiento (žmonių, dirbančių, gyvenančių pastate, sveikatos apsaugos, savijautos) ir nekilnojamam turtui skiriamų išlaidų sumažinimo.

Pagrindiniai pastatų ūkio valdymo tikslai:

• Realizuoti piliečių konstitucines teises į nekilnojamąjį turtą bei atlikti pareigas, susijusias su jo valdymu;
• Visiems rinkos dalyviams nustatyti tam tikrą tvarką bei darbo sąlygas;
• Dalyvių apsauga nuo nusikalstamos organizacijų bei nesąžiningų asmenų veiklos;
• Nustatyti laisvą kainų lygį nekilnojamojo turto objektams, atsižvelgiant į paklausą ir pasiūlą;
• Kurti palankias investavimo sąlygas, stimuliuojančias gamybos sferoje veiklą;
• Ekologinės aplinkos priežiūra, skatinanti ekonominį augimą, mažinti nedarbą, spręsti gyvenamojo būsto problemas ir kt.;
• Teisingai apmokestinti nekilnojamąjį turtą ir jo rinkos dalyvius;

Esminis tikslas – mažinti bendras pastato išlaikymo išlaidas, didinti jo naudojimo trukmę bei išsaugoti vertę.

Pastatų ūkio veikla apima sudedamąsias dalis tokias kaip visų pastatų ir jų struktūrų, inžinerinių komunikacijų bei technologinių įrengimų, kitų sistemų profilaktinė priežiūra ir paprastasis remontas. Pastato priežiūra ir komunalinių paslaugų (elektros, dujų, vandentiekio – nuotekų ir t.t.) teikimo priežiūra. Kitų su pastatais susijusių sistemų priežiūra kuri yra būtina norint išlaikyti ne tik pastato, bet ir jį supančios erdvės respektabilumą, vertės išlaikymą.

Atitinkamai PŪV tikslai būna dvejopi:

·         Finansiniai bei ekonominiai;

·         Nematerialūs.

Nematerialūs tikslai susiję su LR diplomatinių atstovybių prestižu ir  tai yra Lietuvos Valstybės įvaizdžio dalis.

Finansiniai bei ekonominiai apima investavimą į nekilnojamąjį turtą veiklos sąnaudų vertinimas yra bene svarbiausias bene svarbiausias dalykas. Retai kada kiti aspektai investuotojo turto vertę veikia labiau nei veiklos kaštai. Veiklos kaštai gali greitai keistis dažnai atvirkščiai nei numatyta prognozių. Turto bendrųjų veiklos kaštų komponentų analizė labai svarbi. Dažniausiai dauguma šių veiklos kaštų straipsnių yra reikalingi kasdieniam turto tvarkymui (remontams) ir operacijomis su juo. Veiklos kaštams analizuoti reikėtų taikyti keletą svarbių metodų kurie suteiktų supratimą apie ryšį tarp veiklos kaštų, ir investavimo į turtą vertės ir k.t. Vienas iš pagrindinių investuotojo uždavinių yra įvertinti veiklos kaštus atsižvelgiant į jų tipus. Veiklos kaštų prognozavimo klaidos gali daryti didelę įtaką nekilnojamojo turto sprendimams. Tipiškos veiklos kaštų kategorijos:

·         Pastovieji/ nuolatiniai kaštai;

·         Kintamieji kaštai.

Kintamieji kaštai apima komunalines paslaugas, nekilnojamojo turto mokesčius, paprastąjį ir kapitalinį remontą (rekonstrukcija ir k.t.), draudimą, paslaugas, administravimą ir tiekimą, dekoravimą, valdymą ir įvairias kitas išlaidos.

            Pastatai dėvisi ne tik fiziškai, bet ir morališkai. Pastatai morališkai susidėvi daugiausia todėl, kad techninė pažanga nuolatos siūlo tobulesnius būdus ir medžiagas, įrangą, pažangesnius projektinius sprendimus.

Skiriamos dvi moralinio susidėvėjimo formos:

·         Pirmoji susieta su tuo, kad pastato vertė sumažėja, palyginti su pirmine, nes lyginamajam laikotarpiui tokio pastato statybai reikia našesnio darbo kiekio nei anksčiau. Priedo keičiasi medžiagų kokybė – jos geresnės, ilgaamžiškesnės. Vertės įtakai taip pat atsiliepia ir geresni projektiniai sprendimai orientuojantys į naujų realijų komforto pojūčio supratimą.

·         Antra moralinio susidėvėjimo forma pasireiškia tuo, kad pastato elementai ir jo įranga techniškai pasenę (liftai, vėdinimo sistemos, kitos inžinerinės sistemos ir kt.). Todėl pastato vertė mažesnė.

Skirtingi yra pastatų fizinio ir moralinio susidėvėjimo dėsningumai (1 pav.)

1. pav. Pastato vertė laikui bėgant [8]

Moralinio susidėvėjimo pastato eksploatacijos metu negalima kokiu nors būdu sustabdyti. Fizinį atskirų pastato elementų susidėvėjimą galima sustabdyti ir palaikyti normalią jų būklę iki normatyvinio viso pastato susidėvėjimo laiko, tai moralinio susidėvėjimo negalima sustabdyti. Juk techninė pažanga nesusieta su atskirų pastato elementų susidėvėjimu. techninė pažanga.

Pastatų ūkio valdymas turi prisidėti prie to, kad visos turimos žinios padėtų pakelti technologinį ir funkcinį pastato lygį. Skirtumas tarp priežiūros valdymo ir išlaikymo valdymo parodytas 2 pav.

2 pav. Skirtumas tarp priežiūros valdymo ir išlaikymo valdymo [ 6]

Statinio ilgaamžiškumas labiausiai priklauso nuo jo kapitališkumo. Optimalus pastato ilgaamžiškumas labiausiai priklauso kiek investicijų skirta pastato priežiūrai, nuo remontų savalaikiškumo, jiems skirtų lėšų. Tai pavaizduota pav. 3.

3 pav. Ilgaamžiškumo ir eksploatavimo santykis [8]

4 pav. Pastato apžiūros ir su tuo susijusių defektų fiksavimas [8]

Paveikslėlyje 4 pastato apžiūros ir su tuo susijusių defektų fiksavimas ir savalaikis jų šalinimas. Ne laiku pastebėti konstrukcijų defektai gali įtakoti procesus ateityje kai reikės skirti papildomų lėšų remontams. Remontas gali patekti į kitą kategoriją iš paprastojo remonto į rekonstrukciją, kuriai lėšų kiekis ženkliai viršys paprastojo remonto išlaidas.

Vilniaus Gedimino technikos universiteto mokslinimų sukurtos daugiakriterinės analizės pritaikymo sritys apima PŪV:

·         Pastatų ūkio valdymą;

·         Erdvės valdymą;

·         Techninis valdymą;

·         Administracinis valdymą;

·         Darbo vietos valdymą.

Literatūra

1. Lietuvos kokybės garantijų sistema. LST. V., 1994.
2. Lietuvos Respublikos statybos įstatymas. VŽ Nr. 32, 2001.
3. Statybos techninis reglamentas. STR 1.01.01: 1996. VŽ Nr. 93, 1996.
4. Statybos Valstybinės priežiūros nuostatai. VŽ Nr. 68, 1996.
5. A.Kaklauskas, E.K.Zavadskas. Internetinė sprendimų parama. Vilnius, 2002;

6. N.Lepkova, Pastatų ūkio valdymas. Vilnius, 2008;

7. A.V.Rutkauskas NT finansavimas (konspektai);

            8. H. Nakas Paskaitų konspektai;

Laisvės kaina

PASTATŲ ŪKIO VALDYMAS – ( ) KREDITAI

1. Studijų dalyko tikslai ir numatomi gebėjimai.

Žinoti pagrindinius pastatų ūkio valdymo pagrindus bei procesus. Žinoti pagrindinius nekilnojamojo turto vertinimo, teisinius disponavimo, valdymo principus. Mokėti vertinti pastatų valdymo riziką. Mokėti parinkti renovavimo metodus, gebėti skaičiuoti šilumos varžą, parinkti tinkamas tam medžiagas. Gebėti vadovauti renovavimo procesui, gebėti taikyti viešųjų pirkimų įstatymą. Gebėti naudotis informacinėm sistemomis, programinės įrangos moduliais skirtais pastatų ūkio valdymui.

2. Anotacija. Pastatų ūkio valdymą sudaro žemiau išvardinamų klausimų nagrinėjimas:

Pastatų ūkio valdymo (PŪV) kilmė ir apibrėžimų analizė. PŪV tikslai ir uždaviniai. Pastatų ūkio valdymo samprata. Pastatų ūkio valdymo sritys. Pastatų ūkio valdymo apžvalga. Pastatų ūkio valdymo procesas. Organizacinio valdymo modelio statybinės dalies turinys statybinės dalies vertinimo kriterijai.  Pastatų vertinimo samprata. Pastatų ūkio valdymo rizika. Rizikos analizė. Pastatų ūkis kaip nuosavybė. Pastatai ir jų naudotojai. Tesiniai aspektai susiję su nekilnojamojo turto valdymo, disponavimo juo klausimais (nuomos, panaudos ir kitos sutartys skirtos nekilnojamajam turtui). Standartai ir apmatavimo pagrindai. Nekilnojamojo turto veiklos kaštu vertinimas. Pastatų renovavimo klausimai: pastatų šiltinimas, inžinerinių sistemų renovavimas. Renovavimo finansavimas, renovavimo darbų planavimas, investiciniai projektai, lėšų panaudojimo efektyvumas. Viešųjų pirkimų taikymas renkant renovavimo, ekspoatuojančias pastatus įmones. Pastatų ūkio valdymo principų taikymas praktikoje ir ateities planavimas. Pastatų eksploatavimo organizavimo principai. Organizacinis valdymo modelis. Organizacinio valdymo modelio sąmatinių sprendimų pagrindimo dalis. Organizacinio valdymo modelio finansinis aprūpinimas, pastatų ūkio valdymo finansavimo praktika. Organizacinio valdymo modelio būklės kontrolės dalis finansinė, auditorinė ir einamoji kontrolė. Nekilnojamojo turto finansavimas. Pastatų ūkio valdymo programinės įrangos moduliai. Pastatų ūkio valdymo paslaugos internete, informacinių sistemų panaudojimas. Pastatų ūkio priežiūros ir paslaugų organizacijos. Pastatų ūkio kokybės ir kainų valdymas. Privačių įmonių veikla pastatų ūkio valdymo sektoriuje. Pastatų ir teritorijų sanitarinės priežiūros organizavimas. Užsienio valstybių patirtis PŪV srityje. Pastatų ūkio valdymo vystymosi scenarijai.

Geresniam žinių įsisavinimui studentai atlieka praktinius ir savarankiškus darbus.

3. Temų, praktinių darbų trumpas turinys, pobūdis ir apimtis:

Temos pavadinimas, turinys ir pobūdis	Kontaktinės valandos		Valandos savarankiškoms studijoms	Valandos temos studijoms
	Paskaitoms	Praktiniam užsiėmimams
1. Pastatų ūkio valdymo (PŪV) kilmė ir apibrėžimų analizė. PŪV tikslai ir uždaviniai.	4		4	8
2. Pastatų vertinimo samprata. Pastatų ūkio valdymo rizika.	4	2	4	10
3.  Pastatų renovavimas. Bendroji dalis	4	2	3	9
4. Pastatų renovavimas Konstrukcijų skaičiavimas, šilumos varžos skaičiavimas.	2		3	5
5. Pastatų renovavimas Renovavimo metodų parinkimas	2		2	4
6. Renovavimo finansavimas, renovavimo darbų planavimas, investiciniai projektai	4	2	3	9
7. Pastatų ūkio valdymo paslaugos internete, informacinių sistemų panaudojimas. Kontrolinis darbas	2	2	2	6
8. Pastatų ūkio priežiūros ir paslaugų organizacijos.	3		2	5
9. Pastatų ūkio kokybės ir kainų valdymas.	4	2	3	9
10. Pastatų ir teritorijų sanitarinės priežiūros organizavimas.	2		2	4
11. Užsienio valstybių patirtis PŪV srityje.	2	2	2	6
12. Pastatų ūkio valdymo vystymosi scenarijai. Kontrolinis darbas	3		2	5
Bendras valandų skaičius dalyko studijoms	35	12	32	80

4. Mokymo metodai. Paskaitos, pratybos, savarankiškas darbas.

5. Lankomumo reikalavimai. Užsiėmimų lankomumas privalomas.

6. Žinių ir gebėjimų vertinimo tvarka. Studento pasiekimai vertinami pagal individualaus kumuliatyvinio indekso (IKI) sistemą.

Galutinis modulio vertinimas:

IKI= 0,3 T+0,2 S+0,5 E.

Čia: T- tarpiniai atsiskaitymai;

 S - savarankiški darbai;

 E - egzaminas.

7. Reikalavimai. Antras kolegijos kursas.

8. Koordinuojantis dėstytojas: lektorius Kęstutis Genevičius