Objekto nusidėvėjimo nustatymas

Objekto nusidėvėjimo nustatymas

Objekto nusidėvėjimo nustatymas pagal teorinius-matematinius ir empirinius nusidėvėjimo metodus

Pagal atkuriamosios vertės metodą nusidėvėjimas turi kitą užduotį. Čia jis pirmiausia turi apimti vertės sumažėjimą, kuris atsiranda dėl to, kad pastatas sensta ir nusidėvi. Šiam vertės sumažinimui skirti įvairūs nusidėvėjimo metodai. Juos reziumuoja dvi grupės: teoriniai − matematiniai ir empiriniai nusidėvėjimo metodai.

Pagal teorinius − matematinius metodus nusidėvėjimo eiga remiasi techniniu požiūriu. Empiriniai metodai, priešingai, remiasi apskritai lygintinų įvairaus amžiaus nekilnojamojo turto objektų pirkimo kainų tyrimais. Jame susimaišo techniniai ir ekonominiai vertės mažėjimo faktoriai. Todėl jie negali būti griežtai charakterizuojami kaip techniniai nusidėvėjimo metodai.

Teoriniai – matematiniai nusidėvėjimo metodai

            Teoriniai - matematiniai nusidėvėjimo metodai laikomi klasikiniais. Prie jų  priklauso tiesinis nusidėvėjimas, progresyvusis Ross nusidėvėjimas, parabolinis nusidėvėjimas.

            Tiesinio nusidėvėjimo atveju pastato atkuriamoji vertė vienodomis metinėmis sumomis per jo įprastą naudojimo trukmę visiškai prarandama. Tiesinis nusidėvėjimas pastato nusidėvėjimas, kai pastato įprasta naudojimo trukmė – 100 metų, o pastato amžius – 25 metai, yra: 25%.

Šis nusidėvėjimo metodas apskritai tinka pastatams su brangia vidine apdaila ir inžinerine įranga (pvz., vienbučiams namams), pastatams, kurių yra padidėjęs nusidėvėjimas (fabrikai, dirbtuvės), ir pastatams, kurie yra apleisti ir neprižiūrėti.

            Tuo tarpu progresyvus Ross nusidėvėjimas sudaro 15,625 % pastato vertės. Ross nusidėvėjimo metodas gali būti naudojamas gyvenamiesiems ir verslo pastatams (biurams, administraciniams pastatams, parduotuvėms) su paprastu įrengimu ir gera statybine priežiūra.

            Parabolinio nusidėvėjimo atveju yra parodoma gerokai stipresnė progresija, o nusidėvėjimas, pasibaigus įprastai naudojimo trukmei sudaro 100%. Atskiros parabolinio nusidėvėjimo vertės gali būti apskaičiuotos.  Taigi vertinamo objekto nusidėvėjimas, kai įprasta naudojimo trukmė 100 metų, o pastato amžius 25 metai. Objekto nusidėvėjimas sudaro 6.25%. Parabolinis nusidėvėjimas tinka pastatams su menkaverte vidine apdaila ir inžinerine įranga ir vidutiniais reikalavimais (sandėliai, talpyklos, kai kurie pramonės pastatai, kuriems nėra keliami ypatingi reikalavimai, žemės ūkio pastatai ir pagal amžių esantys geros būklės pastatai).

Empiriniai nusidėvėjimo metodai

            Yra pateikiamo tokios nusidėvėjimo skaičiavimo formulės:

Kubinis nusidėvėjimas pagal Schindler: 

Galioja tik kai įprasta naudojimo trukmė lygi 100 metų.

Tada objekto nusidėvėjimas yra lygus,          

kai x = 25 metai:   35,625%

Parabolinis nusidėvėjimas pagal Schindler: 

Galioja tik kai įprasta naudojimo trukmė lygi 100 metų. Objekto nusidėvėjimas yra lygus, kai x = 25 metai:    30,625%

Nusidėvėjimas pagal Vogels:  Objekto nusidėvėjimas yra lygus, kai x = 25 metai:   32,5%

2 pav. Vertinamo objekto nusidėvėjimas pagal teorinius-matematinius ir empirinius metodus

            Kai pastebime vertinamo objekto nusidėvėjimo procentas svyruoja nuo 6,25 % iki 35,625%. Tai priklauso nuo to, kokį skaičiavimo metodą taikome ir nuo pačio objekto charakteristikų. Žemiau pateikta lentelė, kurioje parodyta objekto atkuriamosios vertės priklausomybė nuo nusidėvėjimo metodų taikymo.

1 lentelė. Objekto atkuriamoji vertė pagal teorinius-matematinius ir empirinius nusidėvėjimo metodus

Nusidėvėjimo metodai		Nusidėvėjimas
Teoriniai - matematiniai	Tiesinis Nusidėvėjimas	25 %
	Progresyvus Ross nusidėvėjimas	15,625 %
	Parabolinis nusidėvėjimas	6,25 %
Empiriniai	Kubinis nusidėvėjimas pagal Schindler	35,625 %
	Parabolinis nusidėvėjimas pagal Schindler	30,625 %
	Nusidėvėjimas pagal Vogels	32,5

* Objekto atkūrimo kaštai skaičiuojami pagal Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimą “Dėl privalomojo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1d.” 2003 m. spalio 24d. Nr.5, kai objektas yra administracinės paskirties patalpos “vieno aukšto administraciniai”, plytų mūro ar mišrių konstrukcijų, negyvenamos paskirties pastatuose. Naujo statinio, kaip vertinamas objektas, 1 m³ vidutinė statybos vertė (litais) -  457 lt/m³. Buto tūris – 155,6 m³. Tada objekto atkūrimo kaštai:        457 * 155,6 = 71110 Lt;

Literatūra

·       S.Raslanas „Statinių ir verslo pastatų vertinimas“, Vilnius 2004 m.

·         1999 m. gegužės 25 d. Nr. VIII-1202 LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas;

·         Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimas “Dėl privalomojo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1d.” (VŽ, 2003, Nr. 102-4608).

·         Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 02 14 nutarimu Nr. 244  „Turto vertinimo metodika“ (VŽ, 1996, Nr. 16-426).